1가구 1주택자 실거주 비과세 요건

'갭 투기'가 아닌 실거주를 위해 '갭 투자'를 했을 때, 비과세 요건은 어떻게 되는지 궁금했다.

 

현재 월세를 살고 있지만, 월세 계약 직전에 전세를 낀 아파트를 구매했다. 흔히 말하는 "갭 투자"였다. 단, 시세 차익이나 다른 목적이 아닌 전세 기간 만료 후, 세입자 대신에 우리 가족이 실제 들어가서 살기 위함이었다.

 

하지만 전세 기간이 만료가 되면, 세입자 분에게 전세 보증금을 돌려줘야 하기 때문에, 이런저런 대출을 알아보고 있다. 사실 주위 분들은 아직 1년도 더 넘게 남았기 때문에 천천히 준비하라고 하지만 지금 알아본다고 대출을 바로 실행시킬 수도 없다. 단지 많이 불안해서이다. 그때 가서 정책이 어떻게 바뀔지도 모르는데

 

만약 전세 퇴거 자금 대출이 안 될 경우에는 어떻게 해야 하는가? 언뜻 떠오르는 건 구매한 아파트를 팔고 다른 저렴한 곳으로 전세, 월세 또는 구매하는 것 밖에 없는 것 같은데, 이렇게 울며 겨자먹기로 아파트를 팔았을 때 그 차익에 대한 세금을 내야 하는지? 낸다면 얼마나 내야 하는지? 등 몇 가지를 살펴봤다.

 

 

 

2017년 8월 2일 시행된, 일명 8.2 부동산 대책으로 인해, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역의 주택 취득자가 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 기존 2년 이상 보유에 '실거주' 요건이 추가되었다. 따라서, 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 '2년 이상 실거주'를 해야 한다.

 

(1) 8.2 부동산 대책 개요 (실거주 요건 관련)

	변경 전	변경 후
비과세 요건	주택 구매 후, 2년 이상 보유시 비과세	주택 구매 후 2년 이상 보유 + 2년 이상 실거주 해야 비과세
공통 사항	1) 조정 대상 지역 내 주택에만 해당 2) 1 세대(가구) 1 주택자에게 해당 (2주택자는 해당 없음) 3) 12억 초과 주택은 해당 없음    (최근 9억 → 12억으로 한도 상향됨. 12월 8일 부터 시행 예정)
예외 사항	1) 상속 혹은 혼인으로 양도, 양수가 이뤄졌을 때나 양도인과 양수인이 해당 주택에 거주한 기간의 합이 2년 일 때 2) 해당 주택에 거주하다 생업이나 치료, 취학으로 세대원이 모두 다른 지역에 2년 이상 살게 됐을 때 3) 장기임대주택 사업자의 경우, 조합원 분양 공고 당시 임대 의무 기간이 끝나지 않거나 기간 종료 후, 1개월 내 입주 했는데 거주 기간을 채우지 못했을 경우

 

(2) 기타 특이 사항 

1. 조정 대상 지역 내 양도세 비과세 거주 요건 기준일은 전 세대원의 전입일이 기준일이 됨. 즉, 모든 세대원의 전입 신고가 완료되는 시점부터 거주일이 계산됨.
2. 만약 실거주 2년을 채우지 못하고, 1년 미만 보유한 주택을 매도할 때는 양도세율이 70% (기존 40%)
3. 1년 이상 2년 미만의 경우, 양도세율은 60% (기존에는 금액대별 기본 세율)

모쪼록 강화된 규제로 인한 피해가 발생하지 않도록, 특히 대전과 같이 조정 대상 지역에서, 1 가구 1 주택자가 양도세 폭탄을 맞지 않도록 조심했으면 한다.