대출의 종류 1 - 후순위 담보 대출, 대환 대출

이전에 전세 퇴거 자금 대출을 알아봤는데, 만의 하나 전세 보증금 대출이 안 된다면 다른 방안을 찾아야 한다. 얼마 전까지 대출에는 크게 주택 담보 대출, 전세(자금) 대출, 신용 대출만 있는 줄만 알았는데, 그게 아니었다. 

 

이번 포스팅에서는 위의 3가지 외, 후순위 담보 대출, 대환 대출 등에 대해 간략히 소개해 본다.

 

(1) 후순위 담보 대출

1. 먼저 담보 대출 이란, 돈을 빌릴 때 아파트, 주택, 자동차, 땅 등을 약정하는 대출이다. 그래서 보통 아파트 담보 대출이라고 하면, 아파트를 담보로 돈을 빌리는 것이다. 이때, 선순위는 바로 집을 살 때 받는 대출을 말하고, 후순위는 선순위 담보 대출을 사용하고 있는 중에 추가로 받는 담보 대출을 말한다. 조건에 따라 차이가 있겠지만, 후순위 담보 대출 금리가 선순위 담보 대출 금리보다 더 비싸다. 
2. 대출 조건은 크게 복잡하지 않다. 아파트 및 빌라 소유자, 전세 또는 월세 거주자로서 신용등급 7등급까지 가능하다. KB 시세가 나오는 아파트의 경우, 지역에 따라 LTV는 차이가 있다. 또한 금융사별로 다를 수 있다. (여기서 LTV (Loan to Value ratio)란, 주택 담보 가치에 따른 대출금 비율을 말하며, 예를 들어 KB 시세가 4억 인 아파트에 LTV가 40% 적용된다면, 최대한도는 4억 X 40%로 계산해서 1.6억이 됨)
3. 예전에는 선순위 담보 대출 한 번으로 필요한 자금을 빌릴 수 있었지만, 요즘의 규제 하에서는 선순위 만으로는 자금이 많이 부족하다. (내가 현재 그렇다, 턱도 없이 부족하다!) 그래서 제 1 금융권의 대출 상담사들도 1차적으로는 선순위 대출 이후, 부족한 금액을 2 금융권을 통해 후순위 담보 대출로 진행하라고 조언하고 있다. 아무래도 현재 사는 곳이 대전(조정대상 지역)이다 보니, 세종시와 광역시 등은 90%까지 가능하다고 하지만, 이 또한 상담 후에 확실해질 것 같다.

 (2) 대환 대출

사전적인 의미는, 금융 기관에서 대출을 받은 뒤, 이전의 대출금이나 연체금을 갚는 것을 말한다. 이럴 경우 연체자는 신용 불량자로 등록되는 것을 미리 막을 수 있지만, 금융 기관으로부터 대환 대출을 받기 위해서는 그동안의 대출 실적이나 신용도가 우수해야 할 뿐만 아니라, 대환 대출의 이자가 통상적인 은행의 대출 금리보다 높다는 점을 감안해야 한다.

 

하지만, 이전에 대출 시의 금리에 비해 더 낮은 금리로 대출을 받아 상환할 수 있다면, 그 만큼의 이득이 될 수 있기 때문에 전략적인 결정이 필요할 것으로 보인다.

 

주의해야 할 점이 몇 가지 있다.

1. 가장 먼저 금리를 확인해야 한다. 대출 금리는 기준 금리와 전반적인 시중 금리의 영향을 받게 되는데, 흔히 경기가 좋지 않아 기준 금리가 떨어지는 시기라면 대출 금리도 뒤이어서 하락하기 때문에, 이때가 대환 대출을 고려하기에 좋은 타이밍이라 할 수 있다.
2. 그다음으로, 대출 가능한 규모 또는 담보 인정 비율을 고려해야 한다. 만약 이전에 대출받았을 때 보다 나의 금융 상황이 악화됐거나, 연봉이 줄어들었거나 또는 과거보다 신용 점수가 더 떨어졌다면, 대환 대출 심사 시 이전 대출 때보다 대출 금리가 더 오르거나 대출 가능 금액이 더 줄어들 수 있다. 이전 대출 시 심사받았던 내용은 없어지고, 현재의 상황을 기준으로 심사가 이루어 지기 때문이다. 그리고 기존 대출이 담보 대출인 경우, 새로 대환 대출을 받을 때, 해당 담보 인정 비율이 기존과 동일한지도 확인해야 한다. (담보 인정 비율이란, 대출 담보로 잡은 자산의 가치 대비, 대출을 받을 수 있는 금액의 비율. 예를 들어 3억 원의 가치를 가진 아파트의 담보 인정 비율이 50%라면, 받을 수 있는 대출 규모는 5,000만 원임)

다음 포스팅에서는 다른 종류의 대출을 소개하도록 한다.